Kod kupovine nepokretnosti ključnu stvar predstavlja ugovor o kupoprodaji, koji treba da bude sastavljen stručno i sa velikom pažnjom.

Dobro sačinjen ugovor obezbeđuje kupcu sigurnost u pogledu zaštite svojih prava i uživanja u kupljenoj nepokretnosti, bez ikakvih štetnih posledica sa pravnog aspekta.

Svakako jedan od najvažnijih momenata u procesu kupovine ili prodaje nepokretnosti je overa kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika. 

Šta treba uraditi pre sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Pre kupovine nepokretnosti savetujemo da se izvrši provera pravnog stanja nepokretnosti koja je predmet ugovora o kupoprodaji, a koju ju poželjno da izvrši advokat za nekretine, u okviru stručne pravne pomoći koju pruža klijentu.

Izuzetno je važno da se pre pristupanja sačinjavanju ugovora najpre proveri sledeće:

• Da li je nepokretnost opterećena potraživanjima trećih lica,
• Da li na njoj postoje upisani tereti u vidu hipoteke, zabeležbe postojanja sudskog spora,
• Da li još neko lice polaže određena prava na nepokretnosti.

Koje uslove je potrebno dogovoriti pre sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Nakon što se obave sve neophodne provere, kupac i prodavac pristupaju pregovorima u vezi sa uslovima kupovine nepokretnosti.

Razmatraju se svi aspekti kupoprodaje, poput:

• Cene,
• Rokova i načina plaćanja, 
• Vremenskih okvira u kojima prodavac treba da se iseli iz nepokretnosti,

kao i drugih uslova koji zavise od konkretnog slučaja, potreba i mogućnosti kupca i prodavca.

Kada se ugovorne strane dogovore o svim uslovima kupovine, advokat sastavlja kupoprodajni ugovor u čiju sadržinu unosi, između ostalog, sve o čemu su se ugovorne strane dogovorile. Ugovorom se pravno izražava i formuliše dogovor između kupca i prodavca.

Šta treba da sadrži ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Na početku ugovora se navode imena i lični podaci ugovornih strana, iz kojih jasno proizlazi ko je kupac, a ko prodavac nepokretnosti.

Dalje sledi detaljno navođenje bitnih podataka o samoj nepokretnosti koja se prodaje. 

Dakle, ugovor o kupoprodaji sadrži:

• Lične podatke o kupcu i prodavcu
• Identifikacione elemente vezane za predmetnu nekretninu,
• Cenu,
• Clausula intabulandi - saglasnost odnosno izjava prodavca kojom daje dozvolu kupcu da se uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u Katastar nepokretnosti.

Pored navedenih elemenata mogu se ugovoriti i zaštita od evikcije, posebni rokovi, ko će snositi obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i drugo.

Kakve obaveze stvara ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u svojoj osnovi podrazumeva dve fundamentalne obaveze, a to su obaveza isplate kupoprodajne cene od strane kupca i obavezu predaje nepokretnosti kupcu od strane prodavca.

Da li se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može raskinuti?

Kupoprodajni ugovor može biti raskinut.  Jedan od načina raskida predstavlja sporazumni raskid ugovora, do kojeg dolazi kada su obe ugovorne strane saglasne sa navedenim.

Raskid ugovora o kupovini nepokretnosti je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima. Prema ovom zakonu, kod dvostrano obaveznih ugovora kao što je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ukoliko jedna ugovorna strana ne ispuni svoju ugovorenu obavezu, druga strana može zahtevati ispunjenje obaveze ili raskid ugovora. Međutim, ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.

Takođe, ugovorom se mogu utvrditi posebni uslovi za raskid mimo uslova koji su predviđeni zakonom.

Koji je uslov za raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Kod ugovora o kupovini nepokretnosti, zakon predviđa zaštitu kupca u slučaju kada prodata stvar ima pravne nedostatke, poznatiju kao zaštita od evikcije. Dakle, u navedenom slučaju prodavac garantuje kupcu da na prodatoj nepokretnosti ne postoji nijedno pravo trećeg lica koje bi isključilo, umanjilo ili ograničilo kupčevo pravo na toj nepokretnosti.

U slučaju postojanja prava trećeg lica, kupac je dužan da o tome obavesti prodavca, izuzev kada je to prodavcu poznato, i da ga pozove da prodatu nepokretnost oslobodi od prava i pretenzija trećeg.

Budući da je zaštita od evikcije predviđena Zakonom o obligacionim odnosima, njena primena se podrazumeva čak i u slučajevima kada nije uneta u ugovor koji se zaključuje.

Ukoliko dođe do evikcije, mogu nastupiti dve posledice:

• Ako prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju da je stvar oduzeta od kupca, ugovor se raskida po samom zakonu.
• U slučaju da se umanjuju ili ograničavaju prava kupca, kupac može odlučiti da raskine ugovor ili da zahteva srazmerno smanjenje cene.

U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo.

Ako su kupcu pravni nedostaci bili poznati, odnosno ukoliko je znao da postoji mogućnost da mu stvar bude oduzeta ili da njegovo pravo može biti smanjeno ili ograničeno, kupac gubi pravo na naknadu štete ukoliko se takva mogućnost ostvari. U tom slučaju, kupcu pripada pravo da zahteva vraćanje odnosno sniženje kupoprodajne cene.

Gde se overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Kada je ugovor kompletiran i njegovu sadržinu potvrde kupac i prodavac, zakazuje se overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod notara (javnog beležnika). 

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može se overiti (solemnizovati) samo kod javnog beležnika koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nepokretnost nalazi.

Na koji način se prodavcu isplaćuje ugovorena kupoprodajna cena?

Da bi se kupoprodajna cena isplatila, neophodno je da kupac izvrši transfer novca sa svog bankovnog računa na račun prodavca, u skladu sa propisima Zakona o deviznom poslovanju.

Prenos sredstava putem bankovnog računa kupca na račun prodavca omogućava državi uvid u poreklo novca i sticanje imovine prilikom kupovine nepokretnosti.

Kada kupac postaje vlasnik nepokretnosti?

Da bi kupac postao vlasnik nepokretnosti koju je kupio, nije dovoljno samo da overi ugovor, niti da isplati ugovorenu cenu prodavcu, pa čak ni da stupi u posed nepokretnosti. 

Prema zakonskim odredbama kupac postaje vlasnik tj. stiče pravo svojine na nepokretnosti tek upisom u Katastar nepokretnosti.

Pored ugovora, neophodno da je dostaviti i posebnu izjavu prodavca nepokretnosti takozvanu clausula intabulandi ( ukoliko je ista solemnizovana tj. overena kod javnog beležnika nakon isplate kupoprodajne cene).

Ova izjava predstavlja neophodan deo dokumentacije koju će javni beležnik nakon overe ugovora dostaviti Katastru nepokretnosti, zajedno sa ugovorom o kupoprodaji. 

Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava

Prilikom kupovine nepokretnosti poput stana, zgrade, poslovnog prostora, garaže, građevinskog, šumskog ili poljoprivrednog zemljišta i slično, ukoliko ne postoje uslovi za poresko oslobođanje, odnosno ako nije reč o nepokretnosti koja se oporezuje porezom na dodatu vrednost, poreski obveznik je dužan da plati porez na prenos apsolutnih prava. 

U određenim slučajevima, kupac može da bude oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, ili može da ostvari pravo na povrat PDV-a u slučaju da kupuje prvi stan.

U kojim slučajevima Zakon predviđa mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava prilikom kupovine nepokretnosti?

Obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava oslobođeno je fizičko lice koje kupuje prvu nepokretnost, pod uslovom da je punoletni državljanin Republike Srbije i da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije.

Takođe, važno je napomenuti da svi gore navedeni uslovi za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje moraju biti ispunjeni na dan zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Zašto nije preporučljivo koristiti tipske ugovore o kupoprodaji?

Tipski ugovori se koriste za prodaju većeg broja nepokretnosti. Investitori se bave poslovima koji uključuju i promet nepokretnosti, pa koriste tipske ugovore kako bi eventualno ubrzali i pojednostavili sam proces prodaje.Takođe, neretko se dešava da ugovorne strane u želji da umanje troškove angažovanja advokata, koriste obrasce kupoprodajnih ugovora koje nađu na internetu.

Ipak, ugovor je formalan dokument. Čak i mala greška može kupca da košta više nego angažovanje advokata. Zato se nikada ne preporučuje da ugovor sastavljate sami ili ga barem dajte advokatu da ga proveri pre nego što ugovor o kupoprodaji overite.

Naime, tipski ugovor zapravo predstavlja obrazac koji je tehnički samo kalup i to nepotpuni i koji ne odgovara uvek potrebama iz konrektnog kupoprodajnog ugovora.

Svaka nepokretnost je različita po veličini, stanju u kojem se nalazi, broju lica koja nad njom polažu pojedina prava, eventualnim hipotekama ili drugim vrstama terata koja su nad njom ustanovljena. 

Sem toga, različiti su i zahtevi ugovornih strana koje zaključuju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, s toga svakom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti treba pristupiti sa posebnom pažnjom, te prilikom njegovog sačinjavanja potrebno je u ugovor uneti i određene pojedinosti oko kojih su se kupac i prodavac sporazumeli, a koje odstupaju od sadržine tipskih ugovora o kupoprodaji.

Koje su prednosti uključivanja advokata u proces kupovine nepokretnosi?

Kada kupujete nepokretnost, preporučuje se da angažujete advokata koji ima dovoljno stručnog znanja i iskustva. Advokat će Vam pomoći da:

• Proverite pravni status nepokretnosti koju nameravate kupiti, 
• Pregovarate o uslovima kupoprodaje i sadržaju ugovora, 
• Sastavite i overite ugovor i slično.