Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – iskustva i saveti

Sadržaj

Kod kupovine nepokretnosti – nekretnine, ključna stvar je ugovor, koji treba da bude sastavljen kvalitetno i sa velikom pažnjom. Dobar ugovor obezbeđuje kupcu zaštitu svih prava i mogućnost da bez briga može da koristi svoju novu nekretninu.

Kakve provere treba obaviti pre sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Svaka kupovina nekretnine treba da započne proverom pravnog stanja koju po pravilu obavlja advokat, u okviru stručne pravne pomoći. Izuzetno je važno da se pre pristupanja sačinjavanju ugovora najpre proveri da li je nekretnina opterećena potraživanjima trećih lica, da li na njoj postoje upisani tereti u vidu hipoteke, zabeležbe postojanja sudskog spora, itd, i takođe da li još neko lice polaže određena prava na nekretnini.

Koje uslove je potrebno dogovoriti pre sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Nakon ovih provera, pristupa se pregovorima između kupca i prodavca u pogledu uslova kupovine nekretnine. Dogovaraju se svi uslovi kupovine, pre svega cena, rokovi za isplatu, način isplate, rokovi u kojim je prodavac dužan da se iseli iz nekretnine, ali i mnogi drugi uslovi, u zavisnosti od konkretnog slučaja i potreba i mogućnosti kupca i prodavca. 

Kada se sačinjava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Kada se stranke uz učešće advokata i njegovo savetovanje dogovore u vezi svih uslova kupovine, advokat sve što je dogovoreno između kupca i prodavca pretače u formu ugovora, kojim se dogovor ugovornih strana pravno izražava i formuliše.

Gde se overava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Kada je ugovor kompletiran i njegovu sadržinu potvrde kupac i prodavac, zakazuje se overa, ili solemnizacija ugovora o kupoprodaji nekretnine kod javnog beležnika. Ugovor o kupoprodaji nekretnine može se overiti (solemnizovati) samo kod beležnika koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Kupac i prodavac na overu ugovora odlaze po pravilu sa advokatom koji je izradio ugovor, kako bi se pred javnim beležnikom potvrdila sadržina ugovora i overili potpisi na ugovoru.

Kada kupac postaje vlasnik nepokretnosti?

Da bi kupac postao vlasnik nekretnine koju je kupio, nije dovoljno da overi ugovor, ni da isplati dogovorenu cenu prodavcu, pa čak ni da stupi u posed nekretnine. Prema zakonskim odredbama kupac postaje vlasnik nekretnine, tj. stiče pravo svojine na nepokretnosti tek upisom u Katastar nepokretnosti. Zato je izuzetno važno da kupac odmah nakon overe ugovora podnese nadležnom Katastru nepokretnosti zahtev da se upiše kao vlasnik u evidenciji Katastra.

Plaćanje poreza na nekretninu

Kupovina nepokretnosti najčešće sa sobom nosi i obavezu plaćanja poreza. U zavisnosti od slučaja, kod kupovine nepokretnosti može se plaćati porez na prenos apsolutnih prava, ili porez na dodatu vrednost (pdv), a kupac može u određenim slučajevima biti i oslobođen plaćanja poreza, ili može ostvariti pravo na povraćaj pdv-a.

Zašto je preporučljivo prisustvo advokata prilikom kupovine nepokretnosti?

Kompletan opisani postupak kupovine nekretnine, počev od provere pravnog stanja nekretnine, zatim pregovora oko sadržine ugovora, sastavljanja ugovora, overe, upisa prava svojine u Katastru nepokretnosti i sprovođenja poreskih postupaka, uvek je preporučljivo da se obavi uz stručnu pomoć advokata koji ima iskustva u postupcima te vrste, kako bi kupac i prodavac zaštitili sva svoja prava i osigurali da čitav postupak bude sproveden maksimalno pouzdano i efikasno, i kako bi se unapred izbegla pojava eventualnih sudskih sporova i nastupanje štete.

Zašto nije preporučljivo koristiti tipske ugovore?

Tipski ugovori su uglavnom ugovori koji se koriste prilikom prodaje većeg broja nekretnina od strane investotra budući da se oni bave poslovima koji za promet imaju nepokretnosti pa s toga praktikuju tipske ugovore radii eventualnog bržeg i jedostavnijeg postupka.

Ipak, budući da se radi o formalnom ugovoru, čija i najmanja greška može mnogo više koštati kupca od angažovanja samog advokata pa se u praksi  nikad ne preporučuje da ove ugovore radite sami ili bar bez prethodno provere ugovora od strane stručnog lica odnosno advokata.

Naime, tipski ugovori zapravo predstavljaju obrasce koji su tehnički samo kalup i to nepotpuni koji će vrlo teško odgovarati potrebama konrektnom kupoprodajnog ugovora. Naime svaka nekretnina je različita po veličini, stanju u kojem se nalazi, broju lica koja nad njom polažu pojedina prava, eventualnim hipotekama ili drugim vrstama terata koja su nad njom ustanovljena. 

Sem toga, različiti su i zahtevi svakih ugovornih strana koja zaključuju Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, te se tako stranke različito sporazumevaju oko pojedinih pitanja kao što su plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava i slično s toga svaki ugovor u kupoprodaji nepokretnosti zahteva različit tretman prilikom njegovog sačinjavanja.

Kada kupac može da bude oslobođen plaćanja poreza na kupljenu nepokretnosti?

Porez na prenoz apsolutnih prava za kupovinu prvog stana prema Zakonu o porezu na imovinu a  na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice – punoletni državljanin Repblike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan a za koji je dozvoljeno da je već bio u prometu. Da bi ostvario ovo pravo potrebno je da je u pitanju stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40m² dok za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m² po svakom članu, koji nije imao u svojini/susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije u periodu od 1. jula 2006. godine do overe ugovora o prodaji nepokretnosti.

Koje vrste nepokretnosti postoje?

Imamo tri osnovne skupine nekretnina a to su zemljišta, poslovne prostorije i stanovanja. Podela nekretnina u ove tri kategorije podleže daljoj kategorizaciji spram njihovih zajedničkih karakteristika, namene, pravne regulative u smislu oporezivanja i slično. Ova podela je pre svega napravljena radi praktičnog značaja po osnovu koje ide svako dalje grananje spram užih parametara  pa tako na primer imamo građevinsko i poljoprivredno zemljište, stanove, porodične kuće i slično.

Kakve obaveze stvara ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nekretnine u svojoj osnovi podrazumeva dve fudamentalne obaveze, a to su obaveza isplate kupoprodajne cene od strane kupca i obavezu predane nekretnine kupcu od strane prodavca. Međutim budući da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti podleže slobodi stranaka u pogledu njihovih ugovornih obaveza prilikom ugovaranja, ugovone strane mogu na drugačiji način regulisati njihove međusobne obaveze. Tako na primer, stranke se mogu sporazumeti u isplati kupoprodajne cene u ratama ili pak mogućnost kasnije predaje nekretnine u posed a ne odmah nakon isplate predmetne cene.

Da li ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može da bude u usmenoj formi?

Za Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predviđena je isključivo pismena forma dok se potpisi ugovarača overavaju kod Javnog beležnika pa s toga ugovori koji nisu zaključeni na ovaj način su ne proizvode pravno dejstvo.

Koji su elementi ugovora o kupoprodaji nekretnine?

Elementi ugovora o kupoprodaji su identifikacioni elementi u pogledu predmetne nekretnine, cena, clausula intabulandi odnosno uknjižbena dozvola  i predaja poseda nepokretnosti. Naravno, s obzirom da ugovor podleže volji ugovornih strana tako se osim navedenih elemanata mogu javiti i zaštita od evikcije, ugovaranje posebnih rokova, troškovi overe ugovora i slično.

Kako se vrši plaćanje nekretnine?

Plaćanje nekretnine vrši se prenosom sredstava putem bankovnog računa kupca na račun prodavca u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Na ovaj način se omogućava uvid državi u transparetnost porekla novčanih sredstava i sticanja imovine.

Šta je zaštita od evikcije?

Zaštita od evikcije podrazumeva da prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.

Zaštita od evikcije predviđena je Zakonom o obligacionim odnosima te unošenje pojedinih ugovornih odredbi sa pozivanjem na ovaj institut nije nužan budući da postoji zakonska pretpostavka.

Kada dođe do evikije i ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju kada je stvar oduzeta od kupca ugovor se raskida po samom zakonu, dok u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene.

Da li se ugovor o kupoprodaji nekretnine može raskinuti?

Prema Zakonu o obligacionim odnosima u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili raskinuti ugovor sem ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu kao što je slučaj kod potupne evikcije, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.

Pod kojim uslovima se može raskinuti ugovor o kupoprodaji nekretnine?

Zakon o obligacionim odnosima omogucava zaštitu kupcu u slucaju kada prodata stvar ima pravne nedostatke  budući da prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo treceg koje iskljucuje, umanjuje ili ogranicava kupcevo pravo, a o cijem postojanju kupac nije obavešten, niti je pristao da uzme stvar opterecenu tim pravom. Dakle, savesnost kupca jeste neophodan uslov pa tako ukoliko su pravni nedostaci bili poznati kupcu u tom slučaju on gubi pravo na raskid ugovora.

Podelite ovaj članak
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email
Pročitajte ostale tekstove
Najnoviji slučajevi