Ugovorom o kupovini stana na kredit reguliše se odnos između banke koja odobrava stambeni kredit i kupca stana. Kupac dobija novac od banke koji mu omogućava da kupi stan ili kuću, dok banka prati da li se novac koristi u skladu sa namenom za koju je odobren kredit.

U Srbiji trenutno postoje krediti za stan sa učešćem od 10% ili 20%, odobreni za kupovinu uknjiženih objekata ili objekata koji su u izgradnji, a oni mogu imati fiksnu, varijabilnu ili kombinovanu kamatnu stopu.

Kada se odlučite za kupovinu stana na kredit, prvi korak je da se obratite banci i aplicirate za kredit. Banka će vas zatim detaljno informisati o uslovima kreditiranja, načinu otplate, visini kamatne stope i drugim relevantnim informacijama.

Nakon odobrenja kredita, sledi procedura kupoprodaje koja može biti veoma kompleksna.

Procena vrednosti nepokretnosti

Pre potpisivanja ugovora o kupovini stana na kredit, važno je obratiti pažnju na nekoliko bitnih stvari. Banke obično zahtevaju procenu vrednosti nepokretnosti od strane procenitelja kako bi se utvrdila vrednost stana ili kuće za koju se traži kredit.

Vrednost se utvrđuje na osnovu korisne površine i prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi. 

Predugovor o kupovini nepokretnosti na kredit

Kupovina stana na kredit uključuje i zaključenje Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Iako predstavlja preduslov za odobrenje kredita, banke ne zahtevaju da predugovor koji se dostavlja bude overen. Međutim, uvek se savetuje overa predugovora kod Javnog beležnika kako bi se izbegle eventualne nejasnoće ili nesporazumi u kasnijim fazama kupoprodaje.

Overa predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ne iziskuje dodatne troškove notarske overe, jer se ukupna taksa za overu deli na pola, od čega se jedna polovina plaća prilikom overe predugovora, a druga prilikom overe konačnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Predugovor je važan i zbog toga što se sa zaključenjem istog, uglavnom plaća određeni iznos na ime kapare (deo ili celokupan iznos učešća), koji se isplaćuje iz sopstvenih sredstava kupca. Zato je overa predugovora o kupoprodaji nepokretnosti uvek preporučljiva.

Založna izjava i upis hipoteke u katastru nepokretnosti

Da bi banka uopšte odobrila kredit, neophodno joj je adekvatno sredstvo obezbeđenja kako bi bila sigurna da će kredit biti vraćen. Iz navedenog razloga se uvek uspostavlja hipoteka na nepokretnosti koja se kupuje, radi obezbeđenja potraživanja banke.

Hipoteka se upisuje u nadležnom katastru nepokretnosti pre zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, dok prodavac još uvek poseduje nekretninu. Dakle, prodavac daje založnu izjavu kojom dozvoljava upis hipoteke na nepokretnosti koja se još uvek, u tom trenutku, nalazi u njegovom vlasništvu. Nakon što se vlasništvo prenese sa prodavca na kupca, hipoteka ostaje upisana na kupljenoj nepokretnosti sve dok se kredit ne isplati u celosti.

Važno je napomenuti da kada se kredit isplati u celosti, banka podnosi zahtev za brisanje hipoteke nadležnom katastru. 

Kako izgleda ugovor o kupoprodaji nepokretnosti: važne informacije 

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i predugovor koji je prvobitno zaključen, imaju istu sadržinu u pogledu bitnih elemenata ugovora. Takav ugovor obavezno sadrži informacije o prodavcu, kupcu i kupoprodajnoj ceni po kojoj se prodaje nepokretnost.

Ukoliko supružnici kupuju nepokretnost, a samo jedan supružnik je u ugovoru naveden kao kupac, drugi supružnik prilikom overe ugovora, mora dati izjavu pred Javnim beležnikom da li će predmetna nepokretnost predstavljati zajedničku ili posebnu imovinu onog lica koji je u ugovoru naveden kao kupac.

Prilikom overe ugovora kod notara, potpisuje se i poreska prijava radi utvrđivanja iznosa poreza na prenos apsolutnih prava ili eventualnog oslobađanja od pomenutog poreza za kupce prvog stana. 

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sadrži sledeće bitne elemente:

U ovom ugovoru, prodavac preuzima odgovornost za sve eventualne pravne nedostatke koji se mogu pojaviti na navedenoj nepokretnosti. 

Ako je prodavac u braku, a nepokretnost koja je predmet kupoprodaje je stečena u braku i predstavlja zajedničku imovinu oba supružnika, drugi supružnik mora pristupiti overi ugovora i dati saglasnost za prodaju predmetne nepokretnosti.

Kako prevazići probleme u kupoprodaji stana?

Odgovor na ovo pitanje je kompleksan i zavisi od mnogih činjenica, a jedan od najčešćih problema koji se javlja je svakako situacija u kojoj kupcu ne bude odobren stambeni kredit.

Da bi se predupredile potencijalne neželjene situacije, važno je da se zaključi celovit i sveobuhvatan ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji uključuje sve aspekte kupoprodajnog odnosa. Ugovor mora da ima jasno definisane ugovorne odredbe, precizno naznačenje nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje i rokove za ispunjenje ugovornih obaveza.

Takođe, potrebno je definisati odgovarajuće sankcije za neispunjenje ugovornih odredaba i postaviti izbalansiran pravni okvir kupoprodaje koji će obezbediti sigurnost i povoljno okončanje postupka za obe ugovorne strane.

Kupovina stana uz pomoć iskusnog advokata za nekretnine - ključ za brz i jednostavan proces!

Kupovina stana može biti dug i stresan proces koji zahteva mnogo pravnih koraka i pregovora. Da bi ovaj proces protekao jednostavno i brzo, vrlo je važno da vas zastupa iskusni advokat za nekretnine. Advokat kao stručno lice koje ima dovoljno znanja i iskustva će vam pružiti neophodnu pomoć u vezi sa svim pravnim pitanjima koja se jave u procesu kupovine nepokretnosti. 

Kada podižete stambeni kredit, advokat vam može pomoći da proverite celokupnu dokumentaciju vezanu za nepokretnost. To će vas poštedeti potencijalno skupih grešaka ako se pravna pitanja ne razreše. 

Kada se svi glavni elementi stambenog kredita razmotre i uporede sa ponudom nekoliko različitih banaka, doći će se do najpovoljnijeg stambenog kredita za koji bi trebalo konkurisati. Na kraju svega, dobićete odlične kreditne uslove i nepobitno vlasništvo nad stanom.