Iako pojam faktičke eksproprijacije naš zakon ne poznaje, ona postoji u situacijama kada nadležni organ jedinice lokalne samouprave oduzme tuđu privatnu imovinu radi izgradnje puteva, infrastukturnih ili drugih objekata koji su od javnog i opšteg interesa, uprkos tome što ne postoji rešenje o oduzimanju zemljišta. Navedenim postupanjem se menja karakter faktički zauzetog zemljišta na koji način se vlasnik ili korisnik zemljišta lišava svojih vlasničkih prava i prava na imovinu. 

Naknada za faktičku eksproprijaciju

Prilikom utvrđivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost uzima se u obzir mesto odnosno lokacija nalaženja nepokretnosti, vrednost privatne parcele koja je oduzeta kao i procenat u kojem su ulica i put koji su izgrađeni, zauzeli privatnu parcelu.

Naknada se određuje prema tržišnoj ceni, u skladu sa procentom nezakonitog oduzimanja parcele vlasniku.

Sve prethodno navedeno utvrđuje veštak građevinske struke, a sudovi u ovakvim sporovima građanima priznaju pravo na novčano obeštećenje za imovinu koja je oduzeta odnosno eksproprisana. 

Pravna eksproprijacija vs. faktička eksproprijacija: Koja je razlika?

Razlika između pravne i faktičke eksproprijacije ogleda se u načinu na koji je eksproprijacija sprovedena.

Naime, kao što smo već naveli, faktička eksproprijacija se sprovodi mimo postupka koji je predviđen zakonom i bez isplate naknade.

Sa druge strane, pravna eksproprijacija i postupak za njeno sprovođenje su regulisani zakonom. Postupak eksproprijacije se pokreće predlogom nadležnog organa, koji se podnosi opštinskoj upravi opštine na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost predložena za eksproprijaciju. U ime Republike Srbije predlog za eksproprijaciju podnosi republički javni pravobranilac, dok u ime autonomne pokrajine, grada, grada Beograda, odnosno opštine predlog za eksproprijaciju podnosi nadležni javni pravobranilac, odnosno drugo lice koje zastupa autonomnu pokrajinu, grad, grad Beograd, odnosno opštinu.

Potom se donosi rešenje o eksproprijaciji na koje je moguće izjaviti žalbu. Po pravnosnažnosti pomenutog rešenja, opština je u obavezi da zakaže raspravu na kojoj će se utvrditi naknada prethodnom vlasniku čija imovina je eksproprisana.

Ukoliko se ne postigne sporazum o visini naknade između korisnik eksproprijacije i prethodnog vlasnika nepokretnosti, naknada će se utvrđivati u vanparničnom postupku pred nadležnim sudom.

Najčešći primeri faktičke eksproprijacije u praksi

Primeri su brojni i raznoliki, a kao neke od najčešćih možemo pomenuti slučaj kada se parcela koja se nalazi u privatnom vlasništvu pretvori u javni put, bez prethodnog sprovođenja eksproprijacije zemljišta i otkupa parcele koja je bila potrebna za izgradnju puta. Takođe, moguće je i da je zemljište bez pravnosnažnog rešenja o eksproprijaciji oduzeto i pretvoreno u opšte dobro- ulicu.

Kako oštećeni mogu da zaštite svoja prava u slučaju faktičke eksproprijacije?

Oštećeni vlasnik svoje povređeno pravo može da zaštiti podnešenjem tužbe nadležnom sudu radi utvrđivanja naknade za imovinu koja je eksproprisana odnosno oduzeta. 

U toku sudskog postupka, na podnosiocu tužbe- tužiocu leži obaveza dokazivanja da je preko njegove parcele izgrađen put, ulica ili neki drugi objekat za čiju izgradnju postoji javni interes, na koji način je to uticalo na vrednost njegove parcele kao i u kojoj meri je zauzeta njegova parcela. 

U postupku je važna uloga veštaka građevinske struke koji će na osnovu svih relevantnih činjenica i okolnosti predmetnog slučaja utvrditi visinu naknade za imovinu koja je oduzeta, a koja naknada se, kao što smo već pomenuli, utvrđuje prema tržišnoj ceni.