Stvarno pravo
Porez na kupovinu ili prodaju nekretnine
Ako se upuštate u kupovinu ili prodaju nepokretnosti, važno je da poštujete svoje obaveze prema državi, među kojima je i plaćanje poreza.
Zato je važno razumeti koje su sve vrste poreza u prometu nepokretnosti i koga tačno terete. Postoji mnogo pitanja koja se mogu postaviti u vezi sa kupoprodajom nepokretnosti, stoga je važno da na svako od njih dobijete precizan odgovor.
U nastavku teksta ćemo se detaljnije osvrnuti na poresku obavezu koja nastaje u slučaju kupovine nepokretnosti.
Kada kupujete stan, postoje dve vrste poreza koje možete platiti - porez na dodatu vrednost (PDV) ili porez na prenos apsolutnih prava.
Dakle, prilikom kupovine jedne nepokretnosti, ne postoji obaveza plaćanja oba gore pomenuta poreza.
Zakonom je predviđeno da porez na prenos apsolutnih prava plaća poreski obveznik- prodavac, međutim u praksi se često dešava da postoji dogovor ugovornih strana, te se u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti može navesti da će porez na prenos apsolutnik prava platiti kupac.
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se samo ako kupujete nepokretnost koja je već bila u prometu.
Nakon overe ugovora o kupoprodaji, Javni beležnik će po službenoj dužnosti dostaviti poresku prijavu nadležnoj Poreskoj upravi.
Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.
Poresku osnovicu čini cena koja je ugovorena i navedena u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti pod uslovom da ista odgovara tržišnoj vrednosti nepokretnosti. U slučaju da je ugovorena cena niža od tržišne vrednosti nepokretnosti, tada poresku osnovicu čini tržišna vrednost predmetne nepokretnosti.
Plaćanje poreza na dodatu vrednost (PDV) je obavezno samo kada kupujete stan u novogradnji odnosno od investitora. U navedenom slučaju se ne plaća porez na prenos apsolutnih prava.
U Srbiji postoje poreske olakšice za kupce prvog stana. Da biste iskoristili ove olakšice, neophodno je da ste punoletni državljanin Republike Srbije i da u vreme zaključenja ugovora imate prebivalište na teritoriji Republike Srbije. Važno je napomenuti da uslovi za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje moraju biti ispunjeni na dan zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti odnosno prvog stana
Zakon predviđa da je kupac prvog stana lice koje od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
Porez na prenos apsolutnih prava, kao i porez na dodatu vrednost ne plaća kupac koji kupuje prvu nepokretnost, za površinu koja iznosi do 40 m2 i po još dodatnih 15 m2 za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od 40 m2, porez se plaća na razliku površine kupljenog stana i površine za koju je zakonom predviđeno oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Ilustracije radi, ako kupujete stan površine 60 kvadrata i živite u njemu sa Vašim supružnikom, možete tražiti povrat PDV-a za vaših 40 m2 i partnerovih 15 m2, što znači da ćete morati da platite porez samo za preostalih pet kvadrata.
Međutim, imajte na umu da ako članovi porodice ostvare pravo na navedena poreska oslobođenja, to pravo neće moći kasnije da ostvare pri budućoj kupovini nepokretnosti.
Razlika između olakšica kod poreza na prenos apsolutnih prava i PDV-a je u tome što u slučaju PDV-a, morate prvo da isplatite kupoprodajnu cenu sa obračunatim PDV-om, pa tek naknadno podnosite zahtev za povrat PDV-a uz koji prilažete svu dokumentaciju koja je neophodna kako bi se mogla izvršiti refundacija isplaćenog poreza na dodatu vrednost.
Nasuprot navedenom, kod poreza na prenos apsolutnih prava, dokumentacija za poresko oslobođenje podnosi se uz poresku prijavu.
Kao što smo već naveli, Zakonom je predviđena obaveza prodavca da plati porez na prenos apsolutnih prava, ukoliko u ugovoru nije ugovoreno da je kupac u obavezi da plati pomenuti porez.
Porez koji u određenim slučajevima plaća prodavac nepokretnosti je porez na kapitalni dobitak. Ovaj porez najčešće predstavlja nepoznanicu za mnoge koji prodaju svoje nepokretnosti, a stopa poreza na kapitani dobitak iznosi 15%.
Kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne cene i nabavne cene koja je ostvarena prodajom nepokretnosti.
Prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ukoliko oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, dok se pod nabavnom cenom podrazumeva cena po osnovu koje je prodavac stekao nepokretnost koju prodaje.
Kapitatalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prodajom nepokretnosti koja se nalazila u vlasništvu prodavca neprekidno najmanje deset godina.
Ako je svrha prodaje nepokretnosti sticanje kapitalne dobiti, neće biti moguće ostvariti pravo na oslobađanje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak. Međutim, ako je cilj prodaje prikupljanje sredstava za kupovinu druge nepokretnosti iste ili veće vrednosti, prvobitna prodaja se ne smatra prodajom radi sticanja profita.
Prodavac nepokretnosti će biti oslobođen plaćanja poreza na ostvaren kapitalni dobitak ukoliko u roku od 90 dana od dana prodaje nepokretnosti, uloži novac koji je dobijen prodajom nepokretnosti u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice odnosno domaćinstva.
U slučaju da poreski obveznik naknadno, u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u kupovinu nepokretnosti kako bi rešio svoje stambeno pitanje ili stambeno pitanje svojih članova porodice, ima pravo na refundaciju plaćenog poreza na kapitalni dobitak.
Dakle, plaćanje poreza na kapitalni dobitak prilikom prodaje nepokretnosti nije uvek nužno, već može biti izbegnuto ili refundirano u predviđenim rokovima i uz ispunjavanje navedenih uslova.
Kontaktirajte nas
Radujemo se što ćemo vas upoznati.
Saznajte više o vašim pravima.
Krenimo zajedno na put ka pravnoj sigurnosti. Obratite nam se danas i iskusite kako Advokatska kancelarija Popović može zaštititi vaša prava i interese.
