Kupovina stana u izgradnji uključuje kupovinu stana koji se nalazi u procesu izgradnje. Time se stiču brojne pogodnosti, uključujući i nižu kupoprodajnu cenu nepokretnosti.

Prilikom kupovine stana na kredit neophodno je zaključiti predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, budući da je to uslov koji zahteva svaka banka. Njime se ugovorne strane obavezuju na zaključenje konačnog ugovora o kupoprodaji stana u određenom vremenskom periodu, kojim će precizno regulisati međusobna prava i obaveze.

Ovaj tekst će vam dati detaljne informacije o predugovoru o kupovini stana u izgradnji, kao i kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji uopšte i na taj način vam pomoći da dobijete odgovore na sva vaša pitanja, kao i pomoć prilikom kupovine nepokretnosti.

Saznajte:

• Šta tačno predstavlja predugovor o kupovini stana u izgradnji?
• Koje su prednosti kupovine stana u izgradnji?
• Kako uspešno zaključiti predugovor o kupovini stana u izgradnji?
• Šta je potrebno znati pre zaključivanja predugovora?
• Koji su eventualni rizici prilikom kupovine nepokretnosti u izgradnji?

Šta predstavlja predugovor o kupovini stana u izgradnji?

Predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji je ugovor koji se zaključuje između kupca i prodavca- investitora koji prodaje nepokretnost. Njime se regulišu uslovi i detalji kupovine stana koji se nalazi u procesu izgradnje i on mora da sadrži sve bitne elementne konačnog ugovora o kupoprodaji koji će ugovorne strane nanadno zaključiti

. Cilj ovog ugovora je da zaštiti interese svih učesnika u procesu kupovine stana u izgradnji i da osigura da svi ugovoreni uslovi budu ispunjeni. 

Potpisivanjem predugovora, kupac se obavezuje da će kupiti stan po dogovorenim uslovima, dok prodavac garantuje da će stan biti predat u posed kupcu u dogovorenom roku.

Važno je imati u vidu da se prilikom zaključenja predugovora isplaćuje određeni novčani iznos koji se plaća na ime kapare plaća prodavcu, a koji kupac isplaćuje iz sopstvenih sredstava.

Zakon o obligacionim odnosima propisuje da se zaključenje konačnog ugovora o kupoprodaji može zahtevati najkasnije u roku od šest meseci od isteka roka koji je predugovorom predviđen za njegovo zaključenje. Ukoliko predugovorom nije ugovoren rok za zaključenje konačnog ugovora o kupoprodaji, u tom slučaju se rok računa od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima, ugovor o kupoprodaji trebalo da bude zaključen.

Koje bitne elemente treba da sadrži predugovor o kupovini stana u izgradnji? 

U predugovoru su obavezno navedeni kompletni podaci o nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, kupoprodajna cena sa obračunatim PDV-om, način isplate kupoprodajne cene, rokovi za zaključenje glavnog ugovora. Isto tako, sadrži i rok za završetak objekta, kao i obaveze izvođača odnosno prodavca u vezi sa izgradnjom i uknjižbom objekta. 

Predugovorom se predviđa isplata određenog novčanog iznosa na ime kapare.

Gde se overava predugovor o kupovini nepokretnosti u izgradnji?

Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.

Preporučuje se da predugovor bude overen kod nadležnog javnog beležnika, i to u više primeraka- jedan za kupca, drugi za prodavca i jedan primerak koji ostaje javnom beležniku. Ukoliko stan kupujete putem stambenog kredita, neophodan je i dodatan primerak za potrebe banke.

Napominjemo da kod kupovine stana u izgradnji, kompletan iznos kupoprodajne cene treba da se isplati preko računa kupca na račun prodavca. 

Koje su koristi kupovine stana u izgradnji?

Kupovina stana u izgradnji ima mnogo koristi. Prva i najvažnija korist je što kupac ima priliku da učestvuje u procesu gradnje. Ukoliko želi, može da modifikuje stan, odnosno da prilagođava enterijer svojim željama i potrebama. Ova opcija je lakše izvodljiva dok objekat još nije završen.

Takođe, kupovinom stana u izgradnji kupac može da profitira zbog niže kupoprodajne cene stana, jer kada se kupuje stan u ranoj fazi gradnje, cene su obično niže nego kada se stan prodaje u gotovom stanju. Povoljnija cena stana u izgradnji se može ugovoriti ukoliko se kupovina zaključi pre ili u samom početku gradnje. 

Ukoliko kupac nije u mogućnosti da isplati stan u gotovinskom iznosu, kupac može od banke da dobije stambeni kredit. Ovaj vid kupovine nekretnine može biti idealan i za one koji žele da investiraju u nekretnine. Ukoliko se stan završi u roku, a cene nekretnina u to vreme porastu, kupac može značajno profitirati od svog ulaganja. Na primer, ako se stan proda dok je još u izgradnji, kupac može značajno zaraditi na razlici između cene koju je platio i tržišne cene stana koja važi u trenutku prodaje.

Za kupce koji kupuju prvi stan, povrat PDV-a je takođe dodatna pogodnost kod kupovine stana u izgradnji. Međutim, postoje i dodatni uslovi koje je potrebno da kupac ispunjava, kako bi mogao da ostvari navedeno pravo.

Kako uspešno zaključiti predugovor o kupovini stana u izgradnji?

Kako bi uspešno zaključili predugovor o kupovini stana u izgradnji, preporučujemo sledeće korake:

• Dobro proučite sadržaj predugovora: Proverite da li su svi uslovi u ugovoru jasno definisani i da li odgovaraju vašim zahtevima i potrebama.

• Proverite podatke o investitoru: Proveru firme investitora vršimo u Agenciji za privredne registre (APR), zatim se može proveriti da li je račun investitora u blokadi, putem sajta Narodne banke Srbije. Takođe, korisno bi bilo pribaviti informacije od drugih lica koja su ranije kupila stan od istog investitora-da li je ispunio svoje obaveze prema drugim kupcima.

• Razmotrite garancije i osiguranje: Proverite da li se pružaju garancije za kvalitet izgradnje i da li je izgradnja osigurana.

• Angažujte advokata: Preporučljivo je da advokat pregleda predugovor kako biste bili sigurni da su vaša prava i interesi zaštićeni.

• Proučite plan plaćanja: Proverite da li je plan plaćanja jasan i da li razumete kada i na koji način će se vršiti plaćanja. Preporučljivo je da plaćanje regulišete tako da se sledeća rata isplate obavlja isključivo po završetku radova prethodne faze.

• Vremenski okvir: Upoznajte se sa vremenskim okvirom za izgradnju i proverite da li je realan i ostvariv.

Šta je potrebno znati pre zaključivanja predugovora?

Kada je reč o zaključivanju predugovora, postoji nekoliko važnih stvari koje treba znati. Prvo i najvažnije, obe ugovorne strane treba da budu informisana o svim potencijalnim problemima i mogućnostima u vezi sa predugovorom. Važno je da obe strane razumeju sve ključne elemente predugovora i da jasno razumeju obaveze koje se nameću ugovorom.

Drugo, obe ugovorne strane treba da budu saglasne sa svim uslovima koji se nalaze u predugovoru, a posebno sa uslovima za izmene ili raskid ugovora.  Važno je da predugovor uključuje informacije o pravima i obavezama obe strane i da bude zaključen u skladu sa zakonom.

Koji su rizici kupovine nepokretnosti u izgradnji?

Kupovina nepokretnosti u izgradnji može biti izazovna, ali potencijalni rizici se moraju uzeti u obzir pri zaključivanju predugovora.

Prvi i najčešći rizik je neispunjavanje roka završetka izgradnje. Ukoliko se izgradnja prolongira, kupac je na taj način primoran da čeka duže nego što je očekivao da bi se uselio u stan.

Još jedan rizik je neusklađenost stana sa tehničkim uslovima. Izuzetno je važno obaviti detaljne preglede i procene stana pre zaključivanja predugovora i uveriti se da je sve u skladu sa tehničkim uslovima. Ukoliko postoje nedostaci, potrebno je tražiti od prodavca da ih ispravi ili zahtevati odgovarajuću korekciju cene. Na taj način će se izbeći dodatni troškovi na teret kupca i značajni problemi u budućnosti.

Uvek postoji mogućnost da će doći do problema sa kvalitetom stana ili da će biti potrebne popravke nakon što stan bude završen. Naime, kada se kupuje nepokretnost u izgradnji, ne postoji mogućnosti da se vidi konačan proizvod dok se ne dovrši izgradnja, što znači da ne može da se proveri kvalitet materijala i rada. Sve to može dovesti do problema sa kvalitetom same zgrade ili trajnošću same nekretnine.

Takođe, treba obratiti pažnju na plan za razvoj i infrastrukturu u okolini. Ukoliko nije dobro planirana, navedeno može uticati na vrednost nepokretnosti u budućnosti.

Shodno svemu navedeno, preporuka je da kupac angažuje i uključi advokata u proces zaključenja predugovora i glavnog ugovora za kupovinu stana, koji će kupcu svojim stručnim znanjem i iskustvom pružiti adekvatnu pravnu pomoć i zaštitu njegovih prava i interesa.