Izrada ugovora
Porez na prenos apsolutnih prava
Ukoliko imate nameru da kupite stan u staroj gradnji imajte na umu da ste i za takvu vrstu nekretnine u obavezi da platite porez na prenos apsolutnih prava, koji je obavezan kod prenosa uz naknadu.
Kada je reč o tačnom momentu nastanka poreske obaveze po osnovu poreza na prenos apslutnih prava, istaćemo par najčećih situacija u praksi.
Naime, uglavnom se nastanak poreske obaveze na prenos apsolutnih prava vezuje se za momenat zaključenja ugovora o prenosu apslutnih prava, nezavisno od dana kada je podneta poreska prijava postupajućem organu. Međutim, ukoliko je predmet navedenog ugovora buduća nepokretnost u tom slučaju poreska obaveza nastaje u momentu primopredaje odnosno stupanjem u posed nepokretnosti.
Takođe, ukoliko nije sačinjen punovažan ugovor o prenosu prava na nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje promet nepokretnosti, smatraće se da je poreska obaveza nastala danom kada je sticalac prava na nepokretnosti stupio u posed nepokretnosti.
Nadalje, ukoliko se prenos apsolutnih prava vrši po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja, dok u situaciji kod sticanja prava na osnovu odluke suda odnosno drugog nadležnog organa, poreska obaveza po pravilu nastaje danom pravosnažnosti te odnouke odnosno konačnosti tog akta.
Nakon overe kupoprodajnog ugovora i kupovine nepokretnosti, ono što sledi jesu prijava i plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, u iznosu od 2,5% od vrednosti nepokretnosti koja se kupuje.
Dakle, obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava nastaje onog momenta kada se zaključi ugovor o kupoprodaji.
Po kupovini nepokretnosti, nadležnoj poreskoj upravi je potrebno podneti poresku prijavu putem odgovarajućeg obrazca, nakon čega će Vam organ poreske uprave dostaviti rešenje o ukupnom iznosu poreza na prenos apsolutnih prava, koji ste dužni da platite. Navedeni organ dužan je da pomenuto Rešenje dostavi u roku od 30 dana, međutim u praksi je taj rok znatno duži.
Ukoliko kupujete svoj prvi stan u staroj gradnji, važno je znati da u tom slučaju možete biti oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, ali pod određenim uslovima. Traženi uslovi podrazumevaju da u svojoj svojini (ili susvojini) niste imali stan na teritoriji Republike Srbije, u periodu od 1.jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o prodaji nepokretnosti, kao i da ste punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji RS.
Kupac prvog stana se oslobođa plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za površinu stana do 40 m2, a članovi njegovog porodičnog domaćinstva za površinu stana do 15m2, po svakom članu domaćinstva, pod uslovom da ni oni nisu imali u svojoj svojini stan u napred navedenom periodu.
Dakle, u slučaju da kupujete stan čija je površina veća od 40 m2, tada ćete biti u obavezi da platite porez na prenos apsolutnih prava samo za preostalu razliku površine predmetnog stana.
U Zakonu o porezu na imovinu se ne navodi takstavino dokumentacija koja se prilaže uz poresku prijavu već je samo propisano da se uz nju prilaže odgovarajuća dokumentacija. Najpre je neophodno da se priloži dokumentacija koja predstavlja osnov za prenos apsolutnog prava (u praksi je to uglavnom Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti) a zatim i sve one isprave koje dokazuju postojanje osnova za oslobođenja od poreza na prenos aposlutnih prava.
Danas je podnošenje poreskih prijava povereno javnim beležnicima, te su isti dužni da, nakon overe ugovora, podnesu poreske prijave sa propartnom dokumentacijom kao i da stranke pouče (ukoliko za to postoji osnov) o njihovim pravima za oslobođenje od poreza na prenos apsoltnih prava.
Iako je zakonom predviđeno da je prodavac u obavezi da plati porez na prenos apsolutnih prava, u praksi je ipak drugačija situacija.
Najčešće je slučaj da kupac plaća porez na prenos apsolutnih prava, naravno, pod uslovom da se kupac sa time saglasio i obavezao kupoprodajnim ugovorom koji se zaključuje.
U pogledu ovog pravnog pitanja, razlikujemo dve moguće situacije u praksi koje zavise od izvršenja predmetnog ugovora.
Naime, prvobitnom slučaju, ukoliko Ugovoro o kupoprodaji nepokretnosti nije uopšte izvršen odnosno nije izvršen u pretežnom delu, u tom slučaju do raskida ugovora u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima te u konkretnoj situaciji ne nastaje obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.
Međutim iako se Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ne može raskinuti ukoliko u celosti ili pretežnom delu izvršen u praski se neretko dešava da se stranke ipak sporazujemu o raskidu ugovor o prodaji nepokretnosti. Dakle, postavlja se pitanje na koji način će se onda regulisati pitanje poreza na prenos apslutinih prava? Iako nam zakon ne daje decidan odgovor na ovo pitanje, u pravnoj teoriji prezeže stanovište da se predmetni raskid uzima kao potpuno novi ugovor o kupoprodaji objekta dakle došlo bi do nastanka nove poreske obaveze.
U slučaju ponišetenja Ugovora o prodaji objekta, dolazi do brisanja svih pravnih posledica koje je predmetni ugovor proizveo. Dakle, za razliku od raskida ugovora o prodaji objekta gde posledice deluju za ubuduće, prilikom poništaja ugovora o prodaji nepokretnosti smatra se da taj pravni posao nikad nije proizvodio pravno dejstvo.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji objekta predstavlja tip ugovora koji se zaključuje između investitora (kao lica koje je vlasnik zemljišta i na čije ime je izdata građevinska dozvola) kao jedne ugovorne strane i između lica koje finansira gradnju kao druge ugovorne strane. U konkretnom slučaju budući da je investitor lice koje izvorno stiče vlasništvo nad celim objektom a finansijer derivantno od investitora, na osnovu ugovora o zajedničkoj izgradnji, znači da će navedeni promet odnosno prenos biti predmet poreza na prenos aposlutnih prava.
Kontaktirajte nas
Radujemo se što ćemo vas upoznati.
Saznajte više o vašim pravima.
Krenimo zajedno na put ka pravnoj sigurnosti. Obratite nam se danas i iskusite kako Advokatska kancelarija Popović može zaštititi vaša prava i interese.
