U našem pravnom sistemu postoji više zakona koji regulišu institut prava preče kupovine. Zakon koji se bavi navedenom oblasti je Zakon o prometu nepokretnosti. Pored ovog zakona, od velikog značaja su i odredbe drugih zakona poput  Zakona o obligacionim odnosima i Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

U ovom tekstu ćemo se baviti pravom preče kupovine između suvlasnika nepokretnosti i u odnosu na vlasnike susednog poljoprivrednog zemljišta.

Šta je pravo preče kupovina?

Pravo preče kupovine predstavlja način sticanja svojine na nepokretnosti ili poljoprivrednom zemljištu u slučaju njihove prodaje, i to pre drugih potencijalnih kupaca.

Koje su vrste prava preče kupovine?

Kada govorimo o pravu preče kupovine, postoje dve vrste:

Ugovorno pravo preče kupovine nastaje prostom saglasnošću dve ugovorne strane i vremenski je ograničeno na maksimalno trajanje do pet godina, računajući od momenta zaključenja ugovora, osim ukoliko se ugovorne strane ne dogovore da će ono prestati ranije.

Koje su obaveze suvlasnika kada želi da proda svoj deo nepokretnosti?

Kada neko lice odluči da proda svoj suvlasnički deo na određenoj nepokretnosti, pravo preče kupovine pruža zaštitu drugom suvlasniku koji ima pravo da kupi taj udeo pre bilo kog trećeg lica. To znači da ima prioritet u odnosu na druge potencijalne kupce.

Da bi se izbegla povreda prava preče kupovine drugih suvlasnika, u slučaju da jedan od suvlasnika odluči da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da o toj svojoj nameri obavesti ostale suvlasnike, te da prvo njima ponudi na prodaju svoj deo.

Ukoliko postoji više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik koji ima najveći suvlasnički deo.

Ukoliko suvlasnici imaju jednake delove, zakon dozvoljava suvlasniku da samostalno odluči kome će od njih da proda svoj deo na nepokretnosti.

Prodavac je dužan da lica koja po zakonu imaju pravo preče kupovine, pismenim putem obavesti o nameravanoj prodaji i njenim uslovima, te da njima prvo ponudi da kupe nepokretnost koja je predmet prodaje. Ako prodavac ne postupi u skladu sa zakonom, pomenuta lica imaju pravo da zahtevaju poništaj izvršene prodaje. 

Pomenuta ponuda prodavca koja mora da sadrži i informacije o nepokretnosti, ceni i ostalim bitnim uslovima prodaje, zapravo predstavlja obaveštenje o nameravanoj prodaji i mora obavezno biti sačinjena u pisanoj formi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude moraju biti poslate preporučenim pismom svim imaocima prava preče kupovine.

Kako funkcioniše pravo preče kupovine prilikom prodaje poljoprivrednog zemljišta?

Vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište u obavezi je da ga prvo ponudi na prodaju vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.

Ako postoji više vlasnika susednih poljoprivrednih zemljišta, a čija zemljišta se graniče sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine pripada vlasniku čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa onim koje se prodaje. 

Ukoliko se zemljište koje se prodaje u jednakim delovima graniči sa susednim parcelama, u tom slučaju vlasnik najveće parcele ima pravo preče kupovine.

Ukoliko zemljište koje se prodaje ima suvlasnika, on ima prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine, a ako odbije kupovinu poljoprivrednog zemljišta koje se prodaje, tek nakon toga se o nameravanoj prodaji obaveštavaju vlasnici susednih parcela.

Prava i obaveze prodavca poljoprivrednog zemljišta i imaoca prava preče kupovine su iste kao i u slučaju prodaje nepokretnosti suvlasničkog dela.

Koji je rok za prihvatanje ponude prodavca kada je reč o pravu preče kupovine?

Kada dobije ponudu, imalac prava preče kupovine mora u roku od 15 dana da se izjasni u pisanoj formi- preporučenim pismom da li prihvata ponudu prodavca. 

Ukoliko ne odgovori na navedeni način, u navedenom roku, smatraće se da je odbio ponudu i tek nakon isteka ovog roka, prodavac ima pravo da proda nepokretnost drugom licu.

Važno je napomenuti da prodavac ne sme da proda nepokretnost trećim licima pod povoljnijim uslovima u odnosu na uslove pod kojima je nepokretnost ili poljoprivredno zemljište koje se prodaje bilo ponuđeno imaocu prava preče kupovine

Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu prodavca, a prodavac ni u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude ne proda nepokretnost trećem licu, prodavac u slučaju ponovne prodaje mora opet da ponudi nepokretnost imaocu prava preče kupovine na isti način kao što je već objašnjeno.

Na koji način dolazi do povrede prava preče kupovine?

Ako suvlasnicima ili vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta nije učinjena ponuda od strane prodavca nepokretnosti, to predstavlja povredu prava preče kupovine.

Drugim rečima, pravo preče kupovine može biti povređeno u sledećim slučajevima:

Ukoliko je učinjena povreda prava preče kupovine, lice koje je imalac prava preče kupovine može podneti tužbu kojom će zahtevati ostvarivanje svog prava.

Zaštita prava preče kupovine 

Kada se nepokretnost proda bez prethodne ponude učinjene licu kojem pripada pravo preče kupovine ili je nepokretnost prodata trećem licu ali pod povoljnijim uslovima od uslova sadržanih u ponudi, imalac prava preče kupovine može da podnese tužbu nadležnom sudu i traži da se utvrdi da predmetni ugovor o kupoprodaji nepokretnosti nema dejstvo prema njemu, te da zahteva da mu se nepokretnost proda pod istim uslovima pod kojim je bila prodata trećem licu.

U konkretnom slučaju, tužba se može podneti u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. 

Takođe, važno je da lice kojem pripada pravo preče kupovine ima stvarnu nameru da kupi predmetnu nepokretnost, što znači da je dužno da položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Na pomenuti način, imalac prava preče kupovine dokazuje ozbiljnost i odlučnost svoje namere, kao i činjenicu da ima dovoljno finansijskih sredstava da ih ostvari.

U situaciji kada je nepokretnost predata kupcu u državinu, ali ugovor o kupoprodaji nije zaključen u zakonom propisanoj formi, rok za podnošenje tužbe je godinu dana od saznanja za prenos državine, a najkasnije dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.

S obzirom na to da je reč o složenom pravnom pitanju, bilo da ste lice koje prodaje nepokretnost ili imalac prava preče kupovine, možete potražiti stručnu pomoć advokata koji će vam svojim stručnim znanjem i dugogodišnjim iskustvom pomoći da na najbolji način ostvarite prava koja vam po zakonu pripadaju.