Kada se odlučite za kupovinu nepokretnosti poput stana u izgradnji ili već gotovog stana, nepohodno je da sa prodavcem zaključite ugovor o kupoprodaji u pismenoj formi i isti overite kod Javnog beležnika.
Međutim, u pojedinim situacijama dešava se da se jedna ugovorna strana odluči na raskid ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Koji su razlozi i načini za raskid ugovora o kupovini nepokretnosti?
Do raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može doći usled različitih razloga, a najčešći su:
- Prodavac nije ispunio svoje obaveze iz ugovora,
- Kupac nije u mogućnosti da u celosti isplati ugovorenu kupoprodajnu cenu za nepokretnost koju kupuje
- Ukoliko prodata nepokretnosti ima pravne ili skrivene nedostatke.
Raskid ugovora o kupovini nepokretnosti je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima. Prema ovom zakonu, kod dvostrano obaveznih ugovora kao što je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ukoliko jedna ugovorna strana ne ispuni svoju ugovorenu obavezu, druga strana može zahtevati ispunjenje obaveze ili raskid ugovora. Međutim, ugovor se ne može raskinuti zbog neispunjenja neznatnog dela obaveze.
Takođe, ugovorom se mogu utvrditi posebni uslovi za raskid mimo uslova koji su predviđeni zakonom.
Kada dolazi do raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?
Kod ugovora o kupovini nepokretnosti, zakon predviđa zaštitu kupca u slučaju kada prodata stvar ima pravne nedostatke, poznatiju kao zaštita od evikcije. Dakle, u navedenom slučaju prodavac garantuje kupcu da na prodatoj nepokretnosti ne postoji nijedno pravo trećeg lica koje bi isključilo, umanjilo ili ograničilo kupčevo pravo na toj nepokretnosti.
U slučaju postojanja prava trećeg lica, kupac je dužan da o tome obavesti prodavca, izuzev kada je to prodavcu poznato, i da ga pozove da prodatu nepokretnost oslobodi od prava i pretenzija trećeg.
Budući da je zaštita od evikcije predviđena Zakonom o obligacionim odnosima, njena primena se podrazumeva čak i u slučajevima kada nije uneta u ugovor koji se zaključuje.
Ukoliko dođe do evikcije, mogu nastupiti dve posledice:
- Ako prodavac ne postupi po zahtevu kupca, u slučaju da je stvar oduzeta od kupca, ugovor se raskida po samom zakonu.
- U slučaju da se umanjuju ili ograničavaju prava kupca, kupac može odlučiti da raskine ugovor ili da zahteva srazmerno smanjenje cene.
U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo.
Ako su kupcu pravni nedostaci bili poznati, odnosno ukoliko je znao da postoji mogućnost da mu stvar bude oduzeta ili da njegovo pravo može biti smanjeno ili ograničeno, kupac gubi pravo na naknadu štete ukoliko se takva mogućnost ostvari. U tom slučaju, kupcu pripada pravo da zahteva vraćanje odnosno sniženje kupoprodajne cene.
Zašto je važno imati adekvatnu pravnu pomoć?
Raskid ugovora o kupovini nepokretnosti je složen proces koji zahteva pažnju, strpljenje, pravnu podršku odnosno stručnu pomoć.
Bez obzira na razlog raskida ugovora, važno je da ugovorne strane budu upoznate sa zakonskim odredbama i posledicama raskida ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koje mogu uslediti.
Upravo zbog toga je poželjno da se obratite advokatu za imovinsko pravne odnose
koji će vam pružiti profesionalnu i stručnu uslugu i pomoći da na najbolji mogući način zaštitite svoje interese i prava.
